전세사기 피하는 확정일자 보증보험 순서 전입신고까지

2026년 전세 계약에서 사기 피해를 막는 순서는 등기부등본 확인과 확정일자, 전입신고, 보증보험 가입입니다. 청년지원금에서 잔금 당일까지 실수 없이 밟는 순서를 정리했습니다.

계약 전 등기부등본 3곳을 봅니다

가계약금을 보내기 전에 등기부등본을 뗍니다. 정부24와 인터넷등기소에서 1천 원대로 발급됩니다.

소유자와 권리관계를 봅니다

계약서 임대인과 등기부 소유자가 같은지 봅니다. 다르면 위임장과 신분증 사본을 요구합니다. 근저당과 압류, 가압류 항목을 봅니다. 보증금에 근저당을 더한 금액이 집값에 육박하면 위험합니다.

시세와 선순위 내역을 봅니다

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 동 호수를 조회합니다. 보증금이 시세 80퍼센트를 넘으면 보증보험 가입이 어려울 수 있습니다. 집주인이 세금을 체납했는지도 특약으로 확인합니다. 미납 국세는 보증금보다 먼저 변제됩니다.

제가 2026년 4월 여동생 전셋집을 구해주면서 인천 부평구 빌라 12곳을 봤습니다. 누나인 제가 등기부등본을 대신 떼어주었습니다. 3곳은 근저당이 보증금보다 많았습니다. 1곳은 임대인과 소유자 이름이 달랐습니다. 결국 5월 2일 근저당 없는 7천만 원 전세로 계약했습니다.

잔금 당일 3단계를 밟습니다

잔금일 오전에 대출이 실행되면 오후에 잔금을 치릅니다. 이후 3단계를 당일에 끝냅니다.

순서	할 일	장소
1단계	잔금 지급과 영수증 수령	공인중개사 사무실
2단계	전입신고와 확정일자 받기	동주민센터, 인터넷
3단계	보증보험 본계약 신청	보증기관 앱, 은행 창구

전입신고는 정부24에서도 가능하나 확정일자는 계약서 원본 지참이 안전합니다. 동주민센터에서는 두 가지를 한 번에 처리해 줍니다. 처리 뒤 전입일이 찍힌 주민등록초본을 뽑아둡니다.

특약 4줄을 계약서에 넣습니다

잔금일 다음 날까지 근저당 설정 금지 문구를 넣습니다. 보증보험 가입 불가 시 계약 무효와 반환 문구를 넣습니다. 체납 세금 확인 뒤 미납 시 해제 문구를 넣습니다. 하자 보수 책임과 기간을 적습니다. 특약은 자필로 쓰고 간인을 받습니다.

보증보험 가입 가능 여부를 미리 봅니다

보증보험은 주택도시보증공사와 서울보증 같은 기관에서 취급합니다. 가입 심사에서 거절되는 집이 있습니다. 계약 전 공인중개사에게 가입 가능 금액을 물어봅니다.

가입 거절되는 집 특징을 압니다

시세 대비 보증금이 높은 집은 거절됩니다. 불법 증축과 근생 용도도 어렵습니다. 소유자 세금 체납이 있으면 보증이 안 나옵니다. 청년 버팀목 전세대출 최대 2억 원 심사와는 별개로 봅니다. 대출이 나와도 보증이 안 되면 계약을 다시 고민합니다.

이사 뒤 유지 관리 2가지를 챙깁니다

보증보험 증권을 사진으로 보관합니다. 전입신고 뒤 임의로 주소를 옮기면 효력이 달라집니다. 재계약 때는 확정일자를 다시 받습니다. 온통청년과 주택도시보증공사 안내를 함께 봅니다.

오늘 저녁에 관심 매물 주소를 적어 실거래가와 등기부등본을 대조하십시오.

계약 뒤 1주일 점검표를 돌립니다

잔금 뒤 1주일이 진짜 마무리입니다. 서류 3종을 다시 봅니다. 2026년 상반기 피해 상담 가운데 잔금 뒤 점검을 안 한 경우가 많았습니다.

3종 서류를 다시 뗍니다

잔금 3일 뒤 등기부등본을 다시 뗍니다. 근저당이 새로 잡혔는지 봅니다. 주민등록초본에서 전입일이 찍혔는지 봅니다. 확정일자 부여 현황을 봅니다. 부평구 사례에서는 잔금 당일 처리 뒤 5월 5일 재확인에서 이상 없음을 봅니다.

보증 효력을 유지합니다

주소를 옮기면 대항력이 달라집니다. 재계약 때는 확정일자를 다시 받습니다. 보증보험 증권을 사진과 종이로 보관합니다. 집주인 연락처와 중개사 등록번호를 함께 적어둡니다. 주택도시보증공사 앱에서 증권 상태를 조회합니다.

이번 주 금요일 오후에 등기부등본 1통을 다시 떼어 확인하십시오.

중개사 확인할 3가지를 봅니다

집만큼 중개사도 봅니다. 등록된 중개사인지 확인합니다. 2026년 부평구 상담에서 무등록 중개 계약이 2건 적발됐습니다.

등록과 시세를 묻습니다

중개사무소 등록증과 대표자 신분증을 봅니다. 같은 동 실거래가를 직접 보여달라고 합니다. 보증보험 가입 가능 금액을 물어봅니다. 특약 4줄을 넣어준다고 하면 신뢰가 올라갑니다. 국가공간정보포털에서 건축물 용도를 봅니다.

계약금 보내기 전 멈춥니다

가계약금 송금 전 등기부등본 1통을 다시 뗍니다. 소유자 계좌로 보내는지 봅니다. 현금 영수증과 이체 확인증을 챙깁니다. 잔금일과 전입신고일을 계약서에 못 박습니다. 주택도시보증공사 안내를 함께 읽습니다.

관심 매물 중개사무소 등록번호를 오늘 메모해두십시오.