청년 전세사기 확정일자 보증보험 순서 전입신고까지 정리

2026년 전세 계약에서 사기 안 당하는 순서는 등기부등본 확인, 확정일자, 전입신고, 보증보험 가입이다. 나는 첫 전세 때 집 보고 설레서 계약금부터 보낼 뻔했다. 잔금 당일까지 실수 없이 밟는 순서만 추렸다.

계약 전 등기부등본 3곳을 봐요

가계약금 보내기 전에 등기부등본부터 뗀다. 정부24·인터넷등기소에서 1천원대로 발급된다. 집 마음에 들면 일단 지르고 싶은 게 사람 심리다. 그때일수록 종이 1통이 나를 지킨다.

소유자와 권리관계를 봐요

계약서 임대인이랑 등기부 소유자가 같은지 본다. 다르면 위임장·신분증 사본을 요구하자.

근저당·압류·가압류 항목을 본다. 보증금에 근저당 더한 금액이 집값에 육박하면 위험하다. 온통청년 주거 메뉴에서도 같은 말을 해준다.

시세와 선순위 내역을 봐요

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 동 호수를 조회한다. 보증금이 시세 80%를 넘으면 보증보험 가입이 어려울 수 있다.

집주인 세금 체납 여부도 특약으로 확인한다. 미납 국세는 보증금보다 먼저 변제된다. 홈택스 체납 조회랑 같이 보자.

부평구 빌라 12곳을 본다고 해봐요

누나랑 전셋집 보러 다닌다고 쳐보자. 12곳 중 3곳은 근저당이 보증금보다 많다.

1곳은 임대인이랑 소유자 이름이 다르다. 결국 근저당 없는 7천만원 전세로 계약한다. 등기부 1통이 12곳을 걸러준 셈이다. 정부24랑 인터넷등기소 2곳을 같이 쓰자.

잔금 당일 3단계를 밟아요

잔금일 오전에 대출 실행되면 오후에 잔금을 친다. 이후 3단계는 당일에 끝낸다. 잔금 치르고 기뻐서 신고 미루는 실화야, 주변에 진짜 많다. 기쁨은 잠시 접어두고 동주민센터부터 가자.

순서	할 일	장소
1단계	잔금 지급과 영수증 수령해요	공인중개사 사무실 가요
2단계	전입신고와 확정일자 받아요	동주민센터, 인터넷 이용해요
3단계	보증보험 본계약 신청해요	보증기관 앱, 은행 창구 가요

전입신고는 정부24에서도 되지만 확정일자는 계약서 원본 지참이 안전하다. 동주민센터에서는 두 가지를 한 번에 처리해준다. 처리 뒤 전입일 찍힌 주민등록초본을 뽑아두자. 여기는 복지로랑 무관하게 동주민센터가 창구다.

특약 4줄을 계약서에 넣어요

잔금일 다음 날까지 근저당 설정 금지 문구를 넣는다. 보증보험 가입 불가 시 계약 무효·반환 문구를 넣는다.

체납 세금 확인 뒤 미납 시 해제 문구를 넣는다. 고장 수리 책임이랑 기간을 적는다. 특약은 자필로 쓰고 간인을 받자. 여기는 고용24랑 무관하게 중개사랑 같이 쓴다.

잔금 당일 동선을 짜요

오전 실행·오후 잔금·저녁 신고를 1장에 적는다. 은행·중개사·집주인 연락처를 같이 적는다.

계약서 원본은 따로 챙긴다. 온통청년 체크리스트를 캡처해두자. 홈택스 체납 확인증도 같이 챙긴다.

보증보험 가입 가능 여부를 미리 봐요

보증보험은 주택도시보증공사·서울보증 같은 기관에서 취급한다. 가입 심사에서 거절되는 집이 있다. 계약 전에 공인중개사한테 가입 가능 금액을 물어보자. 대출은 되는데 보증은 안 되는 집, 생각보다 많다.

가입 거절되는 집 특징을 알아요

시세 대비 보증금 높은 집은 거절된다. 불법 증축·근생 용도도 어렵다.

소유자 세금 체납 있으면 보증이 안 나온다. 청년 버팀목 전세대출 최대 2억원 심사랑은 별개로 본다. 대출 나와도 보증 안 되면 계약을 다시 고민하자. 홈택스·정부24 기록을 같이 보자.

이사 뒤 유지 관리 2가지를 챙겨요

보증보험 증권은 사진으로 보관한다. 전입신고 뒤 임의로 주소 옮기면 효력이 달라진다.

재계약 때는 확정일자를 다시 받는다. 온통청년·주택도시보증공사 안내를 함께 보자. 고용24·복지로 알림도 같이 켜두자.

오늘 저녁에 관심 매물 주소를 적어서 실거래가랑 등기부등본을 대조하자.

계약 뒤 1주일 점검표를 돌려요

잔금 뒤 1주일이 진짜 마무리다. 서류 3종을 다시 본다. 잔금 끝나니 다 끝난 것 같아 방심하는 패턴, 나도 겪었다. 5분 재확인으로 마무리하자.

3종 서류를 다시 떼요

잔금 3일 뒤 등기부등본을 다시 뗀다. 근저당이 새로 잡혔는지 본다.

주민등록초본에서 전입일 찍혔는지 본다. 확정일자 부여 현황을 본다. 잔금 당일 처리 뒤 3일 뒤 재확인에서 이상 없으면 끝이다. 정부24에서 5분이면 된다.

보증 효력을 유지해요

주소 옮기면 대항력이 달라진다. 재계약 때는 확정일자를 다시 받는다.

보증보험 증권은 사진·종이로 보관한다. 집주인 연락처·중개사 등록번호를 함께 적어두자. 주택도시보증공사 앱에서 증권 상태를 조회한다. 온통청년 마이페이지에도 메모해두자.

이번 주 금요일 오후에 등기부등본 1통을 다시 떼어 확인하자.

중개사 확인할 3가지를 봐요

집만큼 중개사도 본다. 등록된 중개사인지 확인한다. 중개사 말만 믿고 등기부 안 떼보는 게 제일 위험하다. 의심이 아니라 기본 절차라고 생각하자.

등록과 시세를 물어봐요

중개사무소 등록증·대표자 신분증을 본다. 같은 동 실거래가를 직접 보여달라고 한다.

보증보험 가입 가능 금액을 물어본다. 특약 4줄 넣어준다고 하면 신뢰가 올라간다. 국가공간정보포털에서 건축물 용도를 본다. 여기는 홈택스·고용24랑 무관하게 현장에서 확인한다.

계약금 보내기 전 멈춰봐요

가계약금 송금 전 등기부등본 1통을 다시 뗀다. 소유자 계좌로 보내는지 본다.

현금 영수증·이체 확인증을 챙긴다. 잔금일·전입신고일을 계약서에 못 박는다. 주택도시보증공사 안내를 함께 읽는다. 복지로·정부24 서류도 같이 챙긴다.

관심 매물 중개사무소 등록번호를 오늘 메모해두자. 너는 계약 전에 등기부부터 떼는 편이야?